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Wer kümmert sich um die Immobilien im Unternehmen?

Wer kümmert sich um die Immobilien im Unternehmen?
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Wenn das Licht nicht geht, der Wasserhahn tropft oder im Winter der Schnee geräumt werden muss, organisiert der Hausmeister alle nötigen Aktivitäten. Aber um diesen Teilaspekt, das Facility Management, soll es hier nicht allein gehen. Werfen wir stattdessen einen Blick auf das große Ganze, das betriebliche Immobilienmanagement, international bezeichnet als Corporate Real Estate Management (CREM).

Immobilien als bedeutender Vermögenswert und Produktionsfaktor

Nicht erst in den Zeiten niedriger oder negativer Zinsen rückt Grundbesitz in den Fokus des Interesses von Geschäftsleitung und Controlling. Industrieunternehmen benötigen für ihre Produktionsanlagen große Flächen. Der Anteil des Immobilieneigentums am Anlagevermögen wird auf durchschnittlich dreißig bis vierzig Prozent geschätzt. Entsprechend hoch sind die Kosten hierfür, oft die zweitgrößte Position nach den Personalkosten. Banken und Versicherungen müssen gesetzliche Auflagen bezüglich sicherer Vermögensanlage von Kundengeldern erfüllen. Immobilien sind deshalb fester Bestandteil des Anlagekatalogs. Zu den Betriebsimmobilien (Corporate Real Estate, CRE) gehören aber nach gängiger Definition nicht nur solche im Eigentum des Unternehmens. Auch gemietete bzw. gepachtete Objekte müssen beschafft und verwaltet werden. CRE Manager beschäftigen sich also auch mit Betriebsimmobilien im Fremdeigentum.

Von der Beschaffung bis zur Verwertung

Die vielfältigen Aufgaben des Corporate Real Estate Management kann man sich am leichtesten verdeutlichen anhand des „Lebenslaufs“ einer Immobilie. Besteht Bedarf – sei es zur Eigennutzung oder als Investitionsobjekt – muss die Immobilie beschafft oder erbaut werden. Es folgen oft langjährige Phasen der Nutzung. Der Lebenszyklus schließt in der Regel mit Verkauf, Fremdvermietung oder auch mit einem Rückbau.

  • Bereitstellung: Das CREM muss in den unternehmerischen Prozess schon früh eingebunden werden. Es erfordert Zeitaufwand, den in Betracht kommenden Markt hinsichtlich möglicher Kauf- oder Mietobjekte zu erkunden oder einen Neubau in Betracht zu ziehen. Ist die Entscheidung gefallen, ist die rechtliche Transaktion durchzuführen (Kauf- oder Mietvertrag verhandeln und abschließen). Entwicklung und Planung finden bereits zeitgleich statt, denn sie haben gegebenenfalls Einfluss auf die Vertragsgestaltung. Anschließend begleitet das CREM den Bau oder den bedarfsgerechten Umbau.
  • Nutzung: Nach erfolgreicher Bereitstellung schließt sich die Bewirtschaftung der Flächen an. CREM ist in dieser Zeit verantwortlich für zahlreiche Dienstleistungen rund um die Betriebsimmobilie, sowohl im technischen und infrastrukturellen Bereich als auch in kaufmännischen Aufgaben. Abschluss von Mietverträgen, Buchhaltung, Controlling von Kosten, Organisation von Haustechnik, Reinigung und Bewachung gehören ebenso dazu wie die strategische Analyse im Sinn eines Portfolio- bzw. Asset-Managements, das sich über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie erstreckt.
  • Verwertung: Die Gründe für das Ende einer Betriebsimmobilie im Bestand können sehr verschieden sein. Platzbedarf sinkt, weil Mitarbeitende dauerhaft mobil arbeiten, ein Produktionsstandort wird geschlossen, das Objekt entspricht nicht mehr den Anforderungen, die Marktlage erlaubt einen guten Verkaufserlös und an anderer Stelle wird gerade Cash benötigt. Je früher das CREM um solche betrieblichen Anforderungen weiß, umso besser kann es Maßnahmen vorschlagen und vorbereiten: Macht ein Umbau Sinn, ermöglicht eine Sanierung (Redevelopment) eine weitere Eigennutzung oder eine ertragsstarke Fremdvermietung? Spricht der regionale Immobilienmarkt eher für Vermietung oder für Verkauf? Die Aufgabenstellung des CREM ist ähnlich wie bei der Bereitstellung. Verträge sind zu verhandeln und abzuschließen, Umbau, Sanierung und Rückbau technisch und kaufmännisch zu begleiten.

Bild: Bigstockphoto.com / Synel